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2018年01月13日 来源:观点指数研究院 大字体小字体

  金融

  在本次闭门会上,中国指数研究院对金融机构相关业务部门及房地产企业相关负责人针对2017年房地产市场形势、政策走向、行业风险、信贷状况、融资预期等问题进行了问卷调查,反馈结果如下:

  中国银行的专家表示,得出这一观点主要是因为:首先,房地产投资占我国固定资产投资的1/5左右,房价下跌将影响投资和经济增长。其次,房地产行业对相关行业投资,例如钢铁、水泥等也有较高的拉动作用。再者,房地产行业还将影响与住房消费相关的建材、家具、家装等消费行业。因此,如果房地产投资下滑,将通过投资和消费两个渠道产生的叠加效应,对GDP增长产生影响。但是,需要注意的是,保障房建设会在一定程度上弥补商品房投资的下滑,因此不能过分夸大和担忧这种房价下跌引发的短期冲击。

  1、未来房地产发展的两个机会,分别是一二线城市的城市更新及溢出性投资机会。

  去年底,二手房过户最低指导价标准的提高,带来相关税费的增加间接提高了二手房价,一定程度上影响市场正常交易。由此形成的价格比较优势,将使得部分原二手房需求者转向一手房市场。从时间分布来看,由于业主也会依据周边一手房价格调[最新消息价格户型点评]整挂牌价格,随着时间推移,一、二手价格差距将会缩小,因此,这种二手需求向一手转移将在2012年上半年体现得较为明显。

  2012年楼市持续缓慢回落将加剧经济减速风险

  3.房地产企业分化加剧:2016年,131家百亿企业市场份额已接近50%。未来,寻求合理布局、拓展金融渠道、转型创新是房企发展的主要方向。城市分化对于房企而言,也需谨慎对待,房企应该围绕市场主流需求调整产品结构,注重品质提升,积极营销去库存,寻求合作谋出路。此外,房企还需拓展投资渠道加强金融合作,分享资产管理红利。

  针对首次置业信贷政策有望微调

  2012年的二手房成交量将摆脱2011年的颓势,出现逐步上涨的态势,月均上涨幅度将达到10%-20%左右。这是由于新房价格下降必然拉动二手房价格下降(这里的下降是指实质性下降,即达到刚需群体能够承受的价格,二手房降价大约滞后新房半年左右),价格的合理回归将带动购房者入市,预计2012年全年二手房成交量将达到14.5万套左右,其中“金九银十”后的两个月增幅最为明显。文/张蛟

  5、除了严格的行政管制,都市圈战略也是控制房价快速上涨的有效途径之一,特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。

  房地产企业的运营能力逐渐被金融机构看重,并对运营风险有一定的防范措施。在对未来房地产运营风险的防范中,60%的金融机构参会代表更加看重房地产企业的现金流情况,现金流是否充裕直接决定企业后期的运营效率。除此之外超过50%的金融机构参会代表认为房地产企业的债务状况是企业运营风险估量的重要因素,以及30%的金融机构参会代表认为房地产企业的运营效率、土地储备规模及分布情况和企业的市场布局是企业运营风险估量的重要因素。由此可以看出,在城市分化加剧的背景下,金融机构更为看重房地产企业的资金充裕度、债务状况及土储结构的可变现性,从而更好得防范市场调整期的潜在风险。

  瑞威资产:

  从市场供应方面来看,明年随着各类积极政策的出台,带动市场交易的逐步回暖,投资性供应(“卖房”求“变现”)会把握时机入市,置换性供应(“买新”之前需“卖旧”)可能将通过“一卖一买”的形势推动房源进入市场,供应量将有所回升。基于此,预计2012年二手房成交量将回涨至15万套,成交均价将回归到2010年的水平。

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  我爱我家:二手房交易量有望达到15万套

  1、总体而言二线城市抗风险能力强,房企业绩支撑有保障,如天津、南京、苏州、武汉,投资时间点上将在2017年上半年重点投资;

  地产业内分析:业内人士表示,保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。而在政策预期方面,调控政策执行还有下半场,政策不动摇,中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去,预期在经济工作会议以后,期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府,很可能会重新认识市场,明显下调价格的现象将更加普遍,楼市已经彻底入冬。目前来看拐点已经明显出现,预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大,而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

  超过90%的金融机构参会代表表示,专业房地产研究机构是其最为侧重的房地产企业的信息来源,且绝大多数参会代表表示对中国指数研究院公开发布的数据、各类分析报告尤其是中国房地产百强报告等核心研究报告予以持续重点关注,以对房地产企业的动态进行精准把握,为企业风险评估决策提供重要依据。此外,约50%的参会机构也会将媒体信息纳入房地产企业的信息来源,从侧面了解更多的关于房地产企业的信息。

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  中国银行认为,房价下跌对商业银行资产质量的影响主要表现在以下几个方面,一是房价下跌和市场调整将带动相关产业的投资下滑,在原有的投资拉动型经济增长模式下,将加大宏观经济减速风险,使所有企业的偿债能力都面临考验。二是房价下跌和市场调整还会使开发商面临较大的资金短缺压力,房地产开发贷款将面临较大的违约风险。三是房价的下跌和还款利率的升息,将影响个人住房抵押贷款人的还款能力。四是房价下跌还将通过“抵押物顺周期效应”影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量,这主要是因为这类贷款都是以土地及其上的物业作抵押向银行贷款,房价下跌必然导致这些土地及物业抵押品的价值发生损失,造成房地产、土地及融资平台贷款和其他商业贷款形成很强的正相关效应,加剧银行资产质量下滑风险。

  ●观点三:二手房“金九银十”后的两个月将明显增长

  2、在不同的周期里,大型房企为了保持规模的持续增长,会持续投资拿地;但是对于中型房企来说,会倾向于在低点拿地,在高点做销售。在城市选择上,除了一二线城市外,择优选择三四线城市,更实现现金流平衡。

  会议内容:

  参会人员:新城控股、招商蛇口、世茂房地产、正荣集团、三盛宏业、中锐地产、上置集团、禹洲地产、中洲控股、上坤置业等房地产优秀企业,汇丰银行、光大证券、爱建信托、中城联盟、瑞威资产、道堃资产、乾立基金等金融机构以及同策咨询、好屋中国等策划代理企业。会议议题:分化延续下,房地产投资如何出击?

  2012年,房地产市场该如何变化呢?鑫尊地产认为,开发商经历了一年的成交萎缩,资金流将受到严峻考验,因此在2012年回笼资金、清仓出货是头等大事。即便是资金流不成问题的大开发商,由于担心后市房价持续下降,也有必要快速出货,以期利润最大化(或者说损失最小化);这使得新盘降价销售变成常态,预计价格至少要调低20%-30%;部分开发商由于严重现金流不足则不得不被业内大鳄吞食,行业盘整将在下半年风起云涌。

  新盘降价销售可能变成常态

  近日,中国银行发布了对2012年一季度中国经济金融展望的报告,其中对房地产市场的发展前景进行了详细分析。该报告指出,在国家一系列调控政策影响下,2011年我国房地产市场明显降温,并由上半年的“量跌价稳”向最近几个月的“量价齐跌”转变。从成交量来看,今年1-10月,全国完成商品房销售面积7.97亿平方米,同比增长10%;从销售额来看,1-10月全国完成商品房销售额43826亿元,同比增长18.50%。从销售价格看,10月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比下降的城市有34个,持平的城市有20个,10月份环比价格下降的城市增加了17个,即使环比价格上涨的城市中,涨幅也均未超过0.2%,这显示房价下跌的城市数量已占据绝大多数,房价下跌趋势正在向更多城市蔓延。预计2012年房价仍将持续缓慢回落,全年销售量跌幅约在15%左右,将呈现“前低后高”的震荡趋势。此外,报告还明确提出以下观点。

  2、城市进入选择时会优先考虑三个方面:从整个城市GDP、年轻化人口导入情况、整个城市规模以上产业及在GDP中占比。

  二手房

  1、中国房地产市场是一个典型“政策”市场,在宏观经济增速放缓,货币政策保持稳健,政策着力长效机制的大环境下,中国城市化进程在继续,房地产市场将维持10万亿的投资和销售规模,并至少还将持续5-10年。

  中长期来看,具体政策一旦确定,市场信心将随之回暖,二手市场交易将先于一手房市场活跃起来,随着刚性需求不断释放,成交将快速回涨企稳,价格或在小幅下调后趋于稳定。此外,即便是位置较好的区域可能因为暂时供不应求价格出现上涨,但区域内供应量也会因价格上涨的逐步释放,供需关系将很快再次趋于缓和,价格最终还将回归正常。

  4、在目前调控趋紧、信贷收缩和房地产市场分化严重的情况下,房地产行业经营风险将持续加大,金融机构希望借助中国指数研究院持续、专业研究以及大数据平台等,深入了解房地产行业发展状况及房企转型风险,完善企业风险评价标准,强化风险管控。

  ●观点三:二手交易相关税费增加购房需求转向一手市场

  三盛宏业:

  近年来,全球金融科技发展势头迅猛,但理论发展相对不足。在国家加强中国特色新型智库建设的大背景下,如何推进金融科技领域的实践总结、理论创新和政策研究显得尤为迫切。为此,中国金融信息网金融科技频道和浙江大学互联网金融研究院(简称浙大AIF)司南工作室对我国金融科技研究机构进行了盘点,收集整理了部分研究机构的信息。

  地产业内分析:2011年全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。这一年,全国有超过600个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”,10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下,调控效果日渐显著。3月起,在全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至11月份,全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩,已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。可以预计,2012年的中国房地产市场,将在限速中前行。

  ●观点二:预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房

  同业存单飙升风险加剧_慧科金融资讯

  ●观点四:租赁市场仍将高位运行

  附件三:2017年一季度中国房地产形势调查问卷分析

  鑫尊地产:政策将鼓励和帮助刚需实现购房

  ●观点一:小业主年底开始降价出货

  中国银行:今年房价跌幅15%

  换而言之,从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑,不仅不会造成房价的报复性反弹,而且有利于恢复房地产市场的活力,有利于促进房地产市场健康发展。

  同时,租赁市场仍将高位运行。即便是一、二手市场可能出现成交量回涨,但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平,明年租赁市场还将维持今年高位运行。其次,明年房价小幅下调,也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场。因此,租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平,但依然会延续传统的淡旺季特征。

  4、在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下,房地产行业风险加速集聚,房企在保持规模快速提升的同时,更应谨慎防范运营风险,重点关注高杠杆拿地引发的资金风险与存货变现风险,提高资金调配能力和产品开发能力。

  好屋中国:

  基于以上政策的预判,伟业我爱我家市场研究院分析表示,从市场需求方面来看,随着房价合理回归,业主挂牌价格将更加接近购房者的预期价格,加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率,这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

  分时间段来看,短期内(2012年一季度),由于年初信贷投放环境相对宽松,2011年底转移过来的需求可能在年初释放,但因为市场预期不太明朗,市场供应还将处于观望阶段,成交量可能在短暂上涨后回归正常水平,价格将延续2011年四季度的下调态势。

  4、在极端的行政措施干预下,多数热点城市房价收到持续而严格的抑制,房价上涨速度减缓导致需求相对减少,同时,钱少且贵会显著抑制房价上行空间。热点一二线城市,房价很难再有快速上涨;非热点二线城市以及多数三四线城市,供求平衡,房价趋稳。

  参会房企代表认为2017年房地产业的主要风险来源依次为房地产行业高杠杆运营引发的资金周转风险、调控加码的政策风险引发的市场风险、城市分化加剧下三四线城市面临的去化风险,其中资金周转风险和市场风险的占比均在75%以上。相较于房企,参会的金融机构对风险来源的判断略有差异:在所有风险中,90%的金融机构认为房地产行业高杠杆运营引发的资金周转风险占首位,认为调控加码的政策风险引发的市场风险、城市分化加剧下三四线城市面临的去化风险以及一二线城市高地价引发的泡沫化市场风险是2017年主要的风险来源的占比均为40%。房企和金融机构均首要关注,2016年房企利用高杠杆进行融资所引发的潜在资金周转风险,同时房企同样关注的调控政策引发的市场风险在金融机构看来是次要风险。参会的房企没有一家关注一二线城市的市场风险,说明房企对于一二线城市市场仍持乐观的态度。

  ●观点一:针对首次置业信贷政策可能会有不同程度微调

  光大证券:

  政府作为政策的制定者,2012年他们一方面会更加考虑大多数群众的住房需求(通过调控降房价,调控使得成交量下降),另一方面也要兼顾到经济的平稳运行(需要保持一定的住房成交量)。因此,如何掌握调控与放量的平衡是政策决定的关键,即政府调控将更加“精准”。预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房,如放松首套银行贷款、适当降低首套首付比例等,另一方面,以更严厉的政策挤出投资泡沫,如开征房产税。如此则可以保持一定的成交量同时不致房价上涨。

  伟业我爱我家市场研究院分析表示,中央经济工作会议要求“房价合理回归”,因此“限购”政策本身还会继续延续,至少在长效机制(例如房产税)形成之前,限购政策暂时不会取消。但是针对刚性首次购房,对不尽合理的执行细则可能会有适度微调,例如在纳税年限、支持“卖旧买新”等方面。

  ●观点一:房价下跌加剧经济减速风险

  导读:在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下,房地产行业风险加速集聚,房企在保持规模快速提升的同时,更应谨慎防范运营风险,重点关注高杠杆拿地引发的资金风险与存货变现风险,提高资金调配能力和产品开发能力。

  中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”,即需要在保证供应结构合理的前提下,促进中低端市场发展,支持刚性需求的正常释放,而当前首付成数、贷款利率均创历史新高,与未来政策要求相违背,因此,明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛可能会有所降低。

  1、2017年机遇与风险并存,且机遇大于风险。2017年的调控形势对地产基金是机会。

  房地产企业主要观点:

  中城投资:

  对于A股市场的蓝筹股,肖磊表示,2017年标普500、道琼斯指数都未能跑赢沪深300、上证50。有人认为,蓝筹盘子过大,市值上升空间有限。其实,从全球范围来看,A股蓝筹股颇具吸引力。首先,中国经济将保持6%以上增速;其次,标普市盈率接近25倍,处于历史高估区间,而沪深300市盈率目前只有14倍,A股蓝筹股仍有机会。

  小业主即二手房交易中卖房者,他们相对于开发商来讲回笼资金的压力要小一些(也有对后市判断不够准确的原因)。从2011年出现一、二手价格“倒挂”来看(部分区域倒挂价差达到5%-10%左右),多数二手房业主总以为房价还会上涨或者至少企稳,心理上不愿意接受房价持续下调的现实,促使他们继续“观望”或缓慢下调自己的出售价格,这种情绪将一直持续到9至10月份,直到新盘放量降价成交大幅增长为止。预计到年底小业主开始降价出货。

  4.2017年房地产业信贷业务的规模预期所有缩减或者规模增加,增速回落

  对于2017年房地产信贷业务规模的预期,各金融机构均有不同的声音。40%的参会金融机构认为信贷规模将有所缩减,另有40%对市场持相对乐观的态度,认为信贷规模会持续增加,但增速会相对回落,此外,出于对未来市场形势及政策导向的谨慎考虑,剩余20%的参会机构认为资本市场的信贷规模不确定性较大。由此说明,金融机构对于2017年房地产信贷业务持较为谨慎的态度,随着央行对本市场的收紧,金融机构在2017年对于信贷的鉴别与审核更加严格,更注重贷款的质量。此外,2017年投资风险的管控仍然是金融机构的重点,同时也给金融机构带来了一些难度和挑战。

  ●观点二:房价下跌加大商业银行资产质量风险

  ●观点二:2012年二手成交量可能达到15万套

  世茂房地产:

  同策咨询:

  会议时间:2017年2月21日14:00-16:00会议地点:上海博雅酒店博雅厅(上海市浦东张江碧波路699号)

  此次中国指数研究院上海分院与品牌房企、金融机构以及策划代理企业之间的闭门交流会议,分享了房地产市场最新运行情况及未来发展空间,提示了在城市分化下的主要风险,为各大投资机构做好房地产业务、控制风险提供借鉴;加深了金融机构与房企的交流,为房地产开发企业把握投资机遇、提升自身价值提供帮助,以更好地获得金融支持;为金融机构准确判断市场趋势、科学调整策略、选择优质合作伙伴以及为长短期发展提供有力支持,同时,中国指数研究院分享的最新研究成果得到金融机构和房地产企业的一致认可,为其优化业务发展策略提供了参考。

  2、在房地产市场调整期,策划代理企业应顺应周期而行,以产业资源和专业能力为基础,提升市场化的决策效率,重点关注房地产行业整合以及政策变化带来的投资机会,比如:不良资产、投行业务以及应收账款等,为房地产企业提供资金解决方案。

  ●观点三:房价下跌可能导致地方财政陷入困境

  1、预计2017年中国房地产市场量平价稳,成交量与去年相比基本持平,总体仍将保持平稳发展。热点城市“控房价”是主基调,三四线城市仍然以“去库存”为主。

  政策充满变数

  二手房市场在经历了去年的严厉调控之后,进入了多年未见的深冬。今年在限购继续、调控不放松的大背景下,二手房会出现怎样的走势呢?伟业我爱我家给出了他们对2012年二手房市场的预测:二手房交易量有望达到15万套。

  2017年2月21日,由中国指数研究院上海分院主办的闭门交流会如期举行。新城控股、招商蛇口、世茂房地产、正荣集团、三盛宏业、中锐地产、上置集团、禹洲地产、中洲控股、上坤置业等房地产优秀企业,汇丰银行、光大证券、爱建信托、中城联盟、瑞威资产、道堃资产、乾立基金等金融机构以及同策咨询、好屋中国等策划代理企业就目前房地产市场运行情况、房地产市场未来发展空间及主要风险、房企因城施策进行投资布局、房企创新变革及多元化发展策略、房企与金融机构的融资对接、房地产金融投资机构投资策略、房地产金融创新等主要问题进行了深入交流。会上,中国指数研究院中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士发表了精彩发言。黄瑜女士指出,当前政策环境由松趋紧,政府因城施策严控市场风险,未来非热点二线城市以及三四线城市的去库存支持政策将继续发力,信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。未来投资方向仍然以主流城市圈为新房的主战场,产业、经济与人口决定城市未来,轨道交通建设也为中西部节点城市提供发展机遇。在房地产市场调整时期,房企应做好能力管理,包括管理能力、产品能力、团队能力以及对于城市的掌握能力。综合运用现有能力,才能走出自己有特色的道路来实现弯道超车。

  2、在房地产调整期,城市分化持续加剧,金融机构及房企在城市投资方面均面临巨大挑战,期望基于中国指数研究院在城市研究方面进行的精细化分类研究,有效帮助金融机构及房企把控城市及项目风险。

  2017年2月21日呈送:新城控股、招商蛇口、正荣集团、上坤置业、三盛宏业、中锐地产、世茂房地产、上置集团、禹洲地产、中洲控股、汇丰银行、光大证券、爱建信托、中城联盟、瑞威资产、道堃资产、乾立基金、同策咨询、好屋中国。

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